房价下跌，房卖谁家？
北京天则经济研究所 段绍译
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过去的两年，是全国大中城市房地产价格涨幅最快的两年，有的地方的房价甚至在两年内翻了一番。全国大中城市的房价为什么会在短短的两年里上涨这么快呢？
我认为主要有以下原因：一是因为城市化、工业化造成的城市人口增加。二是因为政府对土地的管制。三是因为很多在未来几年准备买房结婚的人看到过去的几年房价大幅上涨了，担心在未来还会这么快上涨，所以提前“非理性”买房。房价本来是不会涨得这么快的，正是因为大量的这种人提前买房才造成了市场提前“供不应求”，所以房价提前涨了。而如果这些人不提前买房，房价是不会这么涨的。第四是因为大量的投机需求，特别是很多炒家和房地产开发商不断炒作“奥运概念”，使房地产泡沫越吹越大。
任何商品在供不应求的前提下都会涨价，在供过于求的前提下都会跌价。房价上涨最关键的原因，同样是因为房屋买卖市场相对“供不应求”引起的。但中国房地产的供不应求包括“真的供不应求”和“假的供不应求”两部分。“真的供不应求”即没有房子住的人太多，买房是为了自己和家人住；“假的供不应求”即买房是为了将来卖更好的价钱，完全是为了投机而不是为了自己住。但不管是真的还是假的“供不应求”，只要是“供不应求”就会涨价，但如果造成“假的供不应求”的需求太多就会形成泡沫，泡沫的无限膨胀就一定会破灭。
那如何测算各个城市房地产的泡沫的大小呢？
看房地产的泡沫程度可以看两项指标：一是空置率，二是“租售比”（指月租金与房价的比值）。空置率越高泡沫越大，“租售比”越小泡沫越大。下面以北京为例来测算房地产泡沫到底有多大？
虽然北京很多地方房屋的空置率很高，但从全市来看空置率是难以统计的。从理论上说，“租售比”更能够比较客观地反映出房地产市场的供求状况。因为租房体现的是一种真实的居住需求。当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着价格虚高或严重的投机行为。
北京的房地产是全世界一大怪胎，因为其他商品在同一地区同一时间要么是供不应求，要么是供过于求。而当前北京的房地产怪就怪在既“供不应求”，又“供过于求”。为什么这么说呢？因为北京的房地产在过去的一年里在买卖市场上是“供不应求”的，因为价格一路走高。而在租赁市场上是越来越“供过于求”了，因为“租售比”越来越低。
从理论上说，如果完全没有泡沫，投资买房的贷款利息应接近于租房的租金，租金越低就是泡沫越严重。以北京为例，买一套100万的房子（不管地段，只算买价）的年利息为74700元，因为现行银行贷款年利率为7.47％，加上评估费和保险费就在8万元左右。而在北京租一套市值100万元房子的年租金在30000－40000元之间。如果年租金高于4万元的话，那房子的市值就一定超过100万元了。也就是说，在北京出租一套房子得到的租金还不到买房子应付贷款利息的一半，买房子出租不但不能赚钱，而且要倒贴一半多的利息。那为什么还有人在不断买房出租呢？因为他看到过去的两年房价一直在涨，以为还要继续上涨的，所以亏了利息没关系，靠将来从涨价中补回来。
但这些投机者并没有想到，房租太低（是相对于买房支付的利息来比较的）的原因是想出租房子的人太多而需要租住房子的人太少了，并不是房主慈悲为怀故意少收租金，也就是说房子相对于当地的经济发展水平和房价来说真的“供过于求”了。
如果按照完全理性的消费观和投资观，根据租金和利息的比较，可以得出如下结论：北京的房地产泡沫有50％以上，因为租金不及利息的一半。但考虑到中国的国情，中国人大部分不会投资理财，并且很多人总认为只有住上自己买的房子才安全，这种国情会使北京的房地产泡沫有一半左右很难破灭。所以我认为按照今天的房价，北京的房地产泡沫有25％左右会破灭。考虑到不能地段的其他因素，北京目前的房地产价格在2008年内将下跌20％－30％，当然也不排除有一些特殊地段的房子因为遇到新的利好机会而继续涨价，还会有一些核心商圈的房子因为商圈无形资产的积累而继续涨价，但这种情况将是少有的。比方说，某一个地段的房子现在是交通不便的，但不久后这个地方准备修建地铁站，或者修建了新的道路，这些利好机会都会使房价上涨。